Подготовка недвижимости к продаже

Уборка имущества

Чтобы успешно продать любую недвижимость, необходимо сделать её максимально привлекательной – так же, как в автосалонах все машины отполированы, чисты и красивы, а в магазинах все товары расставлены на правильных местах. Недвижимость, хотя и продаётся повторно, в глазах людей считается постоянной и долгосрочной инвестицией, а не автомобилем, который редко кто покупает на 20 лет или на всю жизнь. На этом этапе продажи главное – вложить в имущество как можно меньше, чтобы получить больше при продаже. Получить больше не всегда означает деньги, но ещё более ценный ресурс – время.

Главный и первый способ улучшения имущества, независимо от его состояния – свежеотремонтированное или заброшенное и необитаемое 30 лет – это его уборка. Имущество, которое вы продаёте, должно быть чище, чем когда-либо было в вашем использовании. Эта инвестиция недорогая: потратив день своего времени или заплатив уборщице, стоимость имущества может "вырасти" до 30%. Это, конечно, невозможно доказать, но продавая бесчисленные грязные, неухоженные квартиры, которые застревают на рынке месяцами или даже годами, могу сказать – ROI от уборки вашей квартиры, дома или земельного участка, который вы хотите продать, самый большой в этом списке.

Ремонт имущества

Один из наиболее часто задаваемых вопросов при продаже своей квартиры или дома – нужно ли делать ремонт этой квартиры/дома, ведь тогда я смогу получить за неё больше? Ответ – конечно, вы получите больше за квартиру, которая отремонтирована, и её также можно будет продать даже быстрее, чем неотремонтированную, так как потенциальные покупатели чаще рассматривают недвижимость с готовым ремонтом. Но если вы сами не строитель и у вас нет где-то "договорённых" дешёвых стройматериалов, то на современном рынке, скорее всего, в итоге вы получите меньше, чем если бы просто продали без ремонта – даже если не считать своё время как расходы, учитывая цены на материалы, это сложно сделать.

Другое дело – если капитальный ремонт был сделан 5 лет назад, состояние имущества сохранилось, но в ванной упала плитка, в гостиной ребёнок нарисовал на стене, а собака сгрызла дверную ручку. В этом случае, если вы определите, что перекрасив стены в гостиной, заменив все дверные ручки, положив плитку и убрав имущество, можно сделать его почти таким, каким оно было 5 лет назад, вложив неполную тысячу евро – 100% рекомендую это сделать. Потенциальные покупатели, осматривая ваше имущество, почувствуют себя как в магазине, покупая новый товар, у них будет меньше причин торговаться, и впечатление будет намного лучше.

Иногда допустимы и более дорогие ремонты, например, если квартира красиво отремонтирована некоторое время назад, но ламинат уложен некачественный, тогда можно рассмотреть замену ламината. Здесь нужно оценивать – хороший посредник по продаже недвижимости сможет точно определить, сколько стоит вложить в имущество.

"Первое впечатление как обложка книги – оно не определяет всё, но часто решает, откроют ли её."

Я знаю, что первое впечатление об имуществе решающее. Люди в основном совершают покупки, основанные на эмоциях – если потенциальному покупателю имущество кажется достаточно подходящим, то другие мелочи уже не имеют значения.

Многие покупатели, приобретая имущество, где продавец забирает мебель с собой (что оговорено между ними), чувствуют себя обманутыми и смущёнными, так как иногда мебель так хорошо вписывается в имущество и является его частью, что при её изъятии и когда ещё появляется то, что происходит за этим шкафом или какой пол под диваном, становятся видны царапины и другие признаки использования. Поэтому лучше всегда точно оговаривать, что остаётся в имуществе, и стараться подавить эмоции при первом осмотре имущества.

Юридический статус

Наиболее часто встречающаяся проблема – несогласованные перестройки. Важно, чтобы они были согласованы со строительным управлением. Почему это важно? Потому что покупателям, которые финансируются банковским кредитом, банки будут финансировать только при страховании имущества. Если имущество не согласовано со строительным управлением, то страховщик может отказать в выплате компенсации в случае несчастного случая, если всё не соответствует инвентаризационному делу.

Покупатели в кредит – лучшие покупатели, если имущество "чистое" в земельной книге и на нём нет никаких обременений. Покупая имущество, они будут платить деньги банку в среднем 15-20 лет – для них сторговать тысячу не так значимо и ощутимо, как для покупателей со своими деньгами. Для кредитных покупателей главное, чтобы оценка совпадала с покупной ценой и чтобы быстрее въехать, не платя аренду, а уже ипотеку.

Ипотеки и отметки в земельной книге – чем их больше, тем больше вероятность, что потенциальный покупатель испугается покупать имущество. Житель Латвии по статистике покупает недвижимость один раз в жизни, поэтому нужно быть осторожным, говоря о любых отметках или ипотеках. Если возможно, их лучше всего урегулировать до начала продажи. Если есть ипотека признанного банка на имущество, то, правильно объяснив, как будет происходить сделка, у покупателя не должно возникнуть сомнений относительно юридического статуса имущества. Подробнее о юридических вопросах – читайте здесь!

Счета

Очень актуальная тема – счета. При продаже имущества желательно иметь как зимние, так и летние счета, ещё лучше – все. Многие управляющие компании предлагают получить их в интернете, которые также желательно распечатать и дать потенциальному покупателю посмотреть. Теперь также будет желательно попросить у управляющей компании справку об оплате всех счетов, так как с 1 января 2026 года долг никому не последует, а останется "жить" с новым владельцем. Подробнее об этом – здесь!